이재명 정부 부동산정책 종합보고서
출범 이후 시간순 대책·시장반응·2026년 7월 현재 규제 총정리
기준일: 2026년 7월 23일
이 보고서에서 말하는 “현재 규제”는 2026년 7월 23일 현재 확인되는 정부 발표·금융당국 규정·규제지역 지정 현황을 기준으로 한다. 세금은 주택 취득일, 보유기간, 조정대상지역 지정 시점, 일시적 2주택 여부 등에 따라 달라지므로 실제 거래에서는 별도 세무검토가 필요하다.
Ⅰ. 전체 결론부터 보기
이재명 정부의 부동산정책은 출범 후 약 1년 동안 다음과 같은 순서로 강화됐다.
| 2025년 6월 27일 | 가계부채 관리 강화방안 | 대출·갭투자 차단 | 거래 급감, 가격 상승률 일시 둔화 |
| 2025년 9월 7일 | 수도권 주택공급 확대방안 | 중장기 공급 확대 | 발표 효과 제한, 서울 핵심지 상승 지속 |
| 2025년 10월 15일 | 주택시장 안정화 대책 | 규제지역·토허제·대출 3중 규제 | 거래 위축 후 현금부자 중심 시장 재편 |
| 2025년 11월 이후 | 공급촉진 관계장관회의 | 공급대책 집행관리 | 공급 실현 속도에 대한 불신 지속 |
| 2026년 1월 29일 | 도심 주택공급 확대 및 신속화 | 용산·과천 등 핵심지 6만호 | 장기 공급 기대는 형성됐지만 단기 가격 억제는 제한 |
| 2026년 4월 1일 | 2026년도 가계부채 관리방안 | 다주택자 대출 회수·매물 유도 | 다주택자 매도 압박, 신규 레버리지 투자 약화 |
| 2026년 6월 30일 | 동탄구·기흥구·구리 규제지역 추가 | 풍선효과 차단 | 규제지역이 서울 전역과 경기 15곳으로 확대 |
| 2026년 7월 현재 | 세제개편·추가 공급 논의 | 보유세·거래세 조정 가능성 | 시장은 세제 발표를 경계하며 관망 |
정책의 핵심 철학은 다음 세 문장으로 정리할 수 있다.
- 대출을 통한 주택가격 상승을 차단한다.
- 갭투자와 다주택자의 레버리지를 줄인다.
- 장기적으로는 서울·수도권 선호지역에 공급을 늘린다.
그러나 시장은 완전히 안정됐다고 보기 어렵다. 대출을 받지 않아도 되는 현금보유층과 고소득층은 규제 영향을 덜 받기 때문에, 거래량은 감소하면서도 선호지역 가격은 오르는 “거래절벽 속 가격 상승” 현상이 반복되고 있다. 2026년 7월 설문에서는 향후 집값 상승을 예상한다는 응답이 72.1%로 나타나, 정책 시행에도 불구하고 시장의 상승 기대가 충분히 꺾이지 않은 것으로 조사됐다.
Ⅱ. 출범 당시 부동산정책의 기본 방향
이재명 정부는 출범 초부터 부동산 문제를 단순히 주택 공급 부족의 문제로만 보지 않고 다음 세 가지를 함께 관리해야 할 문제로 접근했다.
- 주택가격 상승
- 가계부채 증가
- 부동산으로의 금융자금 쏠림
이전 정부에서 상당 부분 완화됐던 규제지역, 대출, 세제 규제를 다시 강화하되, 과거처럼 세금만으로 가격을 억누르는 방식보다는 대출규제→공급대책→규제지역 지정→다주택자 금융압박의 순서로 정책을 진행했다.
특히 정부는 2025년 서울 아파트가격이 빠르게 상승하고, 은행권 주택담보대출이 확대되자 공급대책보다 먼저 금융규제를 꺼냈다.
Ⅲ. 시간순 부동산대책 분석
1. 2025년 6월 27일
「가계부채 관리 강화방안」―이재명 정부 첫 부동산대책
1.1 발표 배경
2025년 상반기 서울 주택거래가 급증하고 주택담보대출이 다시 빠르게 늘어나자 금융위원회는 6월 27일 강도 높은 가계부채 관리방안을 발표했다.
금융당국에 따르면 2025년 6월 금융권 가계대출 증가액은 약 6조 원대로 확대됐고, 주택거래 증가가 대출 증가를 이끌었다. 대책 발표 직후 은행권 주담대 신청액은 감소했지만, 이미 체결된 거래와 승인된 대출이 있었기 때문에 대출 증가세가 즉시 사라지지는 않았다.
1.2 핵심 내용
① 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 6억 원 상한
수도권과 규제지역에서 주택을 구입하기 위한 주택담보대출은 LTV와 DSR 계산상 더 많은 금액이 가능하더라도 최대 6억 원까지만 받을 수 있도록 했다.
예를 들어 20억 원 주택을 구입하면서 LTV 40%가 적용되면 계산상 8억 원이지만, 6·27 대책의 총액한도 때문에 실제 대출은 6억 원을 초과할 수 없었다.
② 다주택자 추가 주택구입 대출 사실상 차단
다주택자가 수도권·규제지역에서 추가 주택을 구입할 때는 LTV를 0%로 적용해 주택담보대출을 이용할 수 없도록 했다.
즉, 다주택자가 추가로 주택을 매입하려면 사실상 전액 자기자금이 필요해졌다.
③ 1주택자도 기존주택 처분조건 강화
1주택자가 새 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 기존 주택을 처분하도록 요구하는 등 실수요 목적을 확인하는 장치를 강화했다.
④ 6개월 이내 전입의무
수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받은 차주는 일정 기간 내 해당 주택으로 전입해야 했다.
이는 주택을 매입해 임대를 주거나 전세를 끼고 구입하는 방식의 대출 이용을 차단하기 위한 조치였다.
⑤ 조건부 전세대출 제한
임차인이 집주인에게 받은 전세보증금으로 매수자의 주택구입자금을 충당하는 이른바 갭투자를 막기 위해, 소유권 이전 조건부 전세대출을 제한했다.
⑥ 생애최초 LTV 축소
수도권·규제지역 생애최초 주택구입자의 LTV를 종전 80%에서 70%로 낮추고 6개월 전입의무를 부과했다.
⑦ 신용대출 한도 제한
신용대출도 차주의 연소득 이내로 관리해 신용대출을 주택구입자금으로 우회 사용하는 것을 억제했다.
⑧ 생활안정자금 목적 주담대 제한
주택을 담보로 생활안정자금을 대출받은 뒤 이를 다시 주택매입에 사용하는 우회대출을 차단했다.
1.3 6·27 대책의 평가
긍정적 평가
- 주택담보대출 증가속도를 즉시 낮추는 효과가 있었다.
- 갭투자와 고가주택 레버리지 매입을 강하게 제한했다.
- 수도권 주택가격 상승이 금융시스템 위험으로 확산하는 것을 예방했다.
- 다주택자보다 무주택 실수요자를 상대적으로 우대하려는 방향성이 명확했다.
부정적 평가
- 소득은 높지만 현금이 부족한 실수요자도 대출이 막혔다.
- 서울 중상급지에서는 6억 원 대출만으로 주택구입이 어려워져 사실상 현금부자에게 유리해졌다.
- 주택가격이 비싼 지역일수록 대출 제한의 충격이 커져 계층 간 자산격차를 확대할 수 있다는 비판이 제기됐다.
- 대출수요가 비은행권, 법인대출, 사업자대출 등으로 우회할 가능성이 커졌다.
1.4 시장 반응
6·27 대책 직후 은행권 주담대 신청액이 줄었고 2025년 7월 가계대출 증가세도 둔화했다. 서울 주요 지역의 아파트 매매가격 상승폭 역시 축소됐다. 금융당국은 우회대출을 막기 위해 법인대출과 사업자대출에 대한 점검을 확대했다.
서울 아파트 매매거래량은 2025년 6월 약 1만1,885건에서 7월 약 4,291건으로 급감했다. 서울시 실거래 통계상 거래량이 약 64% 감소한 셈이다. 다만 서울 주택가격은 2025년 6월 1.44%, 7월 1.09% 상승해 상승폭은 줄었지만 하락으로 전환되지는 않았다.
종합판단
6·27 대책은 거래를 줄이는 데는 성공했지만, 서울 선호지역 가격을 장기간 낮추는 데는 한계가 있었다.
대출규제를 강화하면 거래량은 빠르게 줄지만, 집주인도 급하게 매도하지 않으면 매물이 줄어 가격이 잘 떨어지지 않는 특성이 나타났다.
2. 2025년 9월 7일
「주택공급 확대방안」―2030년까지 수도권 135만호 착공
2.1 발표 배경
6·27 대출규제로 단기 수요를 억제했지만 시장에서는 “서울에 필요한 것은 대출규제가 아니라 실제 입주 가능한 주택”이라는 비판이 계속됐다.
특히 2026년 이후 서울 입주물량 감소에 대한 우려가 커지면서 정부는 공급대책을 발표했다.
2.2 공급 목표
정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에서 135만호 이상 착공하는 목표를 제시했다. 이는 연평균 약 27만호 수준이다.
2026년 목표는 약 26만8,000호로 제시됐으며, 정부는 2026년 6월에도 해당 목표 달성을 위해 공공택지와 도심공급 사업을 점검하고 있다고 설명했다.
2.3 주요 내용
① LH 직접 시행 확대
기존에는 LH가 토지를 조성한 뒤 민간 건설사에 매각해 민간이 주택을 공급하는 방식이 많았다.
정부는 민간 건설사의 자금난이나 분양시장 악화 때문에 공급이 늦어지는 문제를 줄이기 위해 LH가 직접 사업을 시행하는 비중을 확대했다.
② 공공택지 공급속도 향상
- 3기 신도시 사업기간 단축
- 보상과 인허가 절차 병행
- 광역교통대책 조기 확정
- 기반시설과 주택건설 동시 추진
- 장기 지연 사업지에 대한 관계부처 협의 강화
③ 도심 유휴부지 활용
- 국공유지
- 철도부지
- 공공기관 이전부지
- 군부대·우정시설
- 노후 공공청사
- 유휴 주차장
등을 주택용지로 전환하는 방안이 포함됐다.
④ 정비사업 속도 향상
재건축·재개발의 사업기간을 단축하기 위해 정비계획, 사업시행인가, 관리처분 등 절차를 병렬적으로 진행하는 방안이 추진됐다.
⑤ 비아파트 공급 회복
아파트 외에도 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대·연립주택, 공공매입임대 공급을 늘려 전월세 시장을 안정시키려 했다.
2.4 정책 평가
장점
- 수요억제만으로는 해결하기 어려운 서울 공급부족 문제를 정책적으로 인정했다.
- 착공 기준 목표를 제시해 단순한 인허가 물량보다 실제 건설 가능성을 강조했다.
- LH 직접 시행으로 민간 PF 악화에 따른 공급중단을 보완하려 했다.
한계
- 착공 물량과 입주 물량은 다르다.
- 2026년에 착공해도 실제 입주는 통상 3~5년 후다.
- 수도권 135만호 중 서울 핵심지 공급 비중이 충분한지 논란이 있었다.
- 공공주도 방식은 토지보상, 지역민 반대, 기반시설 부족 때문에 지연될 수 있다.
- LH의 재무부담과 사업관리 능력에 대한 우려가 제기됐다.
2.5 시장 반응
9·7 공급대책은 중장기 공급기대에는 긍정적이었지만 즉각적인 가격 억제 효과는 제한적이었다.
서울 주택가격은 2025년 8월 약 0.48%, 9월 0.58%, 10월 1.43% 상승했다. 서울 거래량도 2025년 8월 약 4,391건에서 9월 8,641건, 10월 8,663건으로 다시 증가했다.
즉, 6·27 대책으로 줄었던 거래가 다시 살아났고, 공급대책 발표에도 불구하고 서울 한강변·재건축·신축 아파트를 중심으로 가격상승이 재확대됐다.
종합판단
9·7 대책은 방향은 공급 중심으로 전환했지만, 실제 입주까지 시간이 오래 걸려 단기 시장 안정 효과는 약했다.
3. 2025년 10월 15일
「주택시장 안정화 대책」―서울 전역·경기 12곳 3중 규제
6·27 대출규제와 9·7 공급대책 이후에도 서울 아파트가격이 다시 강하게 오르자 정부는 규제지역, 토지거래허가구역, 대출규제를 동시에 강화했다.
3.1 규제지역 지정
기존에 강남구·서초구·송파구·용산구에 집중돼 있던 규제를 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역으로 확대했다.
당시 경기 12개 지역
- 과천시
- 광명시
- 성남시 분당구
- 성남시 수정구
- 성남시 중원구
- 수원시 영통구
- 수원시 장안구
- 수원시 팔달구
- 안양시 동안구
- 용인시 수지구
- 의왕시
- 하남시
이들 지역은 조정대상지역과 투기과열지구로 동시에 지정됐다.
3.2 토지거래허가구역 확대
서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트, 그리고 같은 단지에 아파트가 포함된 일부 연립·다세대주택이 토지거래허가 대상이 됐다.
토지거래허가를 받으면 원칙적으로 직접 거주해야 하므로 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 어려워졌다.
토허구역 지정기간은 당시 2026년 12월 31일까지로 정해졌으며, 시장 상황에 따라 연장 가능성을 열어뒀다.
3.3 주택가격별 대출한도 차등화
10·15 대책에서는 기존 6억 원 일률 한도를 고가주택에 대해 더 줄였다.
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과~25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
따라서 30억 원 아파트의 경우 담보가치가 충분하고 소득이 높아도 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 2억 원 이내로 제한됐다.
3.4 LTV 강화
규제지역에서 무주택자와 1주택자의 일반적인 주택구입 목적 주담대 LTV가 40% 수준으로 강화됐다.
다주택자의 추가 주택구입 목적 대출은 사실상 금지됐다.
3.5 스트레스 DSR 강화
서울 전역과 지정된 경기지역의 주택담보대출에 적용되는 스트레스 금리가 강화됐다.
스트레스 DSR은 실제 대출금리에 일정 가산금리를 더해 향후 금리가 상승한 것으로 가정한 뒤 상환능력을 계산하는 제도다.
10·15 대책에서는 해당 지역 주담대의 스트레스 금리를 종전 1.5% 수준에서 최대 3.0%로 높여 대출 가능금액을 줄였다.
3.6 세제·청약 규제 복원
조정대상지역 및 투기과열지구 지정으로 다음 규제가 함께 강화됐다.
- 다주택자 취득세 중과
- 다주택자 양도소득세 중과 적용 가능성
- 장기보유특별공제 제한 가능성
- 청약 1순위 자격요건 강화
- 재당첨 제한
- 분양권 전매제한 강화
- 재건축 조합원 지위양도 제한
- 재개발 입주권 양도 제한
- 자금조달계획서 제출·검증 강화
3.7 정책 평가
긍정적 평가
- 대출, 실거주, 세금, 청약을 동시에 묶어 투기수요를 강하게 차단했다.
- 특정 강남권만 규제할 경우 인근 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과를 줄였다.
- 토허제를 서울 전역으로 확대해 전세를 활용한 갭투자를 원천적으로 제한했다.
부정적 평가
- 서울 전체를 동일하게 규제해 노원·도봉·강북과 강남권의 시장 차이를 반영하지 못했다.
- 실수요자의 주거이동과 갈아타기까지 제한했다.
- 대출이 필요 없는 현금부자에게 유리한 시장을 만들 수 있다.
- 규제지역 밖인 인천과 경기 외곽으로 투자수요가 이동할 가능성이 커졌다.
- 거래량 감소가 공급 감소와 매물 잠김으로 이어져 오히려 가격을 지지할 수 있다.
3.8 시장 반응
대책 발표 직후 시장에서는 매수 문의가 줄고 거래가 관망세로 전환될 것이라는 전망이 나왔다. 다만 전문가들은 규제가 공급부족 문제를 해결하지 못하는 만큼 효과의 지속성은 지켜봐야 한다고 평가했다.
서울 아파트 거래량은 2025년 10월 약 8,663건에서 11월 3,294건으로 급감했다. 그러나 서울 주택가격은 10월 1.43%, 11월 0.81%, 12월 0.87% 상승해 거래량 급감과 가격상승이 동시에 나타났다.
종합판단
10·15 대책은 거래와 갭투자를 차단하는 효과는 컸지만, 집값을 즉시 하락시키기보다는 거래 가능한 수요자를 현금부자 중심으로 재편했다.
4. 2025년 11월 이후
주택공급촉진 관계장관회의 출범
정부는 9·7 공급대책이 발표에 그치지 않도록 2025년 11월 주택공급 관계부처가 참여하는 관계장관회의를 출범시켰다.
주요 목적은 다음과 같다.
- 부처별 유휴부지 발굴
- 군부대·철도·공공기관 부지 협의
- 인허가 지연사업 점검
- 3기 신도시 교통대책 조정
- LH 직접 시행사업 관리
- 정비사업 제도개선
정부는 관계장관회의를 통해 공급사업의 진행상황을 지속적으로 관리하겠다고 밝혔다.
평가
공급 컨트롤타워를 만든 점은 긍정적이지만, 시장에서는 회의체보다 실제 착공, 분양, 입주 시기를 중요하게 평가했다.
5. 2026년 1월 29일
「도심 주택공급 확대 및 신속화 방안」―서울·수도권 핵심지 6만호
5.1 대책 배경
9·7 대책에도 서울 핵심지 공급이 부족하다는 비판이 이어지자 정부는 수도권 외곽 택지보다 선호도가 높은 도심 부지를 중심으로 추가 공급계획을 제시했다.
5.2 공급규모
서울과 수도권 핵심 입지에 약 6만호를 공급하는 계획이 발표됐다.
대표적인 지역은 다음과 같다.
| 용산 | 국제업무지구·캠프킴 등 약 1만3,500호 |
| 과천 | 경마장·공공부지 등을 활용한 약 1만호 수준 |
| 서울 도심 공공부지 | 철도·공공청사·유휴부지 복합개발 |
| 수도권 역세권 | 교통 접근성이 우수한 공공부지 개발 |
용산국제업무지구에는 약 1만호를 공급하고 캠프킴 부지에는 약 2,500호를 공급하는 방안이 포함됐다. 용산 지역 전체 공급계획은 약 1만3,501호로 제시됐다.
5.3 핵심 수단
- 용적률 상향
- 공공부지 복합개발
- 녹지·기반시설 기준 합리화
- 인허가 절차 단축
- 공공기관 간 토지이관 신속화
- 역세권 고밀개발
- 착공시기 조기화
용산 주요 사업은 2028년 착공을 목표로 추진되는 것으로 발표됐다.
5.4 평가
긍정적 측면
- 시장이 선호하는 용산·과천 등 핵심 입지에 공급한다는 점에서 9·7 대책보다 체감도가 높았다.
- 외곽 신도시보다 직주근접 수요에 부합했다.
- 공공부지를 활용해 토지확보 기간을 단축할 수 있었다.
부정적 측면
- 용산국제업무지구의 개발목표와 주거공급 확대가 충돌할 가능성이 있다.
- 교통, 학교, 공원 등 기반시설 부담이 커질 수 있다.
- 2028년 착공 목표라면 실제 입주는 2030년대 초가 될 가능성이 높다.
- 사업계획 변경, 주민반대, 관계기관 협의에 따라 일정이 지연될 수 있다.
- 6만호가 서울 전체 수요를 안정시키기에는 부족하다는 평가도 나왔다.
5.5 시장 반응
1·29 대책 발표 전후 서울 아파트 주간 상승률은 0.3% 수준으로 14주 만에 가장 높은 상승폭을 기록했다는 보도가 나왔다. 이는 공급대책 발표에도 당시 시장의 상승심리가 강했다는 의미다.
2026년 1월 서울 주택가격은 월간 약 1.07% 상승했고, 이후에도 시장은 단기 공급보다 금리와 입주물량 부족을 더 크게 반영했다.
종합판단
1·29 대책은 입지 측면에서는 이전 공급대책보다 높은 평가를 받았지만, 실제 공급시점이 늦어 당장의 가격상승을 억제하지는 못했다.
6. 2026년 4월 1일
「2026년도 가계부채 관리방안」―다주택자 주담대 만기연장 제한
6.1 대책 배경
정부는 2025년 가계대출 증가율을 1.7% 수준으로 관리했지만, 국내총생산 대비 가계부채 비율이 여전히 주요국보다 높다고 판단했다.
또한 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물 출회를 유도할 필요가 있었다.
6.2 주요 내용
① 2026년 가계대출 증가율 1.5% 관리
금융권 전체의 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 낮췄다.
정부는 GDP 대비 가계부채 비율을 2025년 약 88.6%에서 2030년 80% 수준으로 낮추겠다는 중기목표를 제시했다.
② 다주택자 주담대 만기연장 제한
다주택자와 주택임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출은 원칙적으로 만기연장을 허용하지 않도록 했다.
다만 다음과 같은 예외가 인정될 수 있다.
- 이미 매매계약이 체결된 주택
- 임차인이 거주 중이어서 즉시 처분하기 어려운 경우
- 어린이집 등 공익적 용도로 사용하는 경우
- 불가피한 사정이 인정되는 경우
③ 사업자대출 용도외 유용 전면점검
2021년 이후 취급된 사업자대출을 점검해 실제 사업 목적이 아니라 주택구입에 사용했는지 확인했다.
적발 시 제재도 기존보다 강화해, 일정 기간 모든 금융권 대출을 제한하는 방안이 추진됐다.
④ 온라인투자연계금융업 규제 강화
P2P 등 온라인투자연계금융을 활용해 은행권 규제를 우회하는 것을 막기 위해 LTV와 주택가격별 대출한도를 의무적으로 적용했다.
⑤ 정책대출 비중 축소
전체 주택금융 중 정책대출 비중을 종전 약 30%에서 중장기적으로 20% 수준까지 줄이는 방향을 제시했다.
6.3 토지거래허가 실거주 의무 한시 완화
다주택자의 매물을 무주택자가 매수하더라도 기존 임차인이 있으면 즉시 입주하기 어려운 문제가 발생했다.
이에 따라 일정 요건을 충족하는 경우 토허구역 실거주 의무를 한시적으로 유예해, 다주택자 매물을 실수요자에게 매각할 수 있도록 했다.
6.4 평가
긍정적 측면
- 신규 대출뿐 아니라 기존 다주택자 대출의 만기연장까지 제한해 매물 출회를 유도했다.
- 사업자대출, 법인대출, P2P 등 우회경로를 함께 차단했다.
- 가계부채를 구조적으로 낮추겠다는 중장기 목표를 제시했다.
부정적 측면
- 대출 만기연장이 막히면 급매가 증가해 일부 다주택자가 과도한 손실을 볼 수 있다.
- 금융기관이 보수적으로 대출을 관리하면서 무주택 실수요자에게까지 대출심사가 강화될 수 있다.
- 세입자가 있는 주택은 매도하기 어려워 정책 효과가 제한될 수 있다.
- 매물이 일시적으로 출회된 뒤 양도세 중과가 본격 적용되면 오히려 다시 매물이 잠길 가능성도 있다.
6.5 시장 반응
금융위원회 자료에 따르면 서울 아파트 주간 상승률은 2026년 2월 첫째 주 0.22%에서 3월 중순 0.05~0.06% 수준까지 둔화했다. 이는 금융규제 강화와 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 매물 증가가 함께 영향을 준 것으로 평가됐다.
그러나 2026년 4월 이후 서울가격 상승률이 다시 확대되면서 규제효과가 장기적으로 유지되지는 못했다.
7. 2026년 6월 30일
경기 3개 지역 규제지역 추가 지정
정부는 경기 일부 비규제지역으로 매수세가 이동하는 풍선효과가 나타나자 다음 세 곳을 추가 규제지역으로 지정했다.
- 화성시 동탄구
- 용인시 기흥구
- 구리시
조정대상지역과 투기과열지구는 2026년 7월 1일부터, 토지거래허가구역은 7월 5일부터 적용됐다.
이에 따라 경기지역 규제지역은 기존 12곳에서 15곳으로 확대됐다.
7.1 지정 배경
동탄은 GTX-A 개통과 반도체 클러스터 기대감, 기흥은 삼성전자와 용인 반도체산업 투자, 구리는 서울 접근성과 교통개선 기대가 겹치면서 가격상승세가 확대됐다.
동탄의 월간 주택매매가격 상승률은 2026년 2월 0.78%에서 5월 1.57%까지 상승한 것으로 보도됐다.
7.2 평가
긍정적 평가
- 서울과 기존 규제지역에서 빠져나간 투자수요를 조기에 차단했다.
- 반도체·GTX 개발호재를 이용한 단기투기를 억제했다.
- 규제지역 경계에서 나타나는 풍선효과에 신속하게 대응했다.
부정적 평가
- 가격이 오르면 규제를 뒤따라 확대하는 방식은 시장의 근본원인인 공급부족을 해결하지 못한다.
- 규제 지정 직전 매수자와 지정 후 매수자 간 대출·세금 차이가 커졌다.
- 다시 인접한 남양주, 수원 외곽, 화성 기타지역, 인천 등으로 수요가 이동할 가능성이 있다.
8. 2026년 7월 현재
세제개편과 추가 대책 가능성
2026년 7월 현재 정부는 부동산정책 토론회와 세제개편 가능성을 검토하고 있으나, 국토교통부는 7월 7일 관련 일정이 확정되지 않았다고 해명했다.
정부가 향후 검토할 가능성이 큰 항목은 다음과 같다.
- 보유세 실효세율 조정
- 종합부동산세 과세체계 개편
- 재산세와 종부세 통합 또는 역할조정
- 다주택자 양도세 중과체계 조정
- 취득세 중과 완화 또는 차등화
- 장기보유·실거주자 세제보호
- 임대주택 등록제도 개편
- 토지보유세와 개발이익 환수 강화
다만 2026년 7월 23일 현재 구체적인 세율과 시행일이 확정됐다고 보기는 어렵다.
Ⅳ. 정책별 시장반응 종합
| 6·27 대출규제 | 급감 | 상승폭 일시 둔화 | 갭투자·레버리지 감소 | 자금 부족 실수요 타격 | 단기 강함, 장기 제한 |
| 9·7 공급대책 | 거래 회복 | 가격 재상승 | 공급 전 투자수요 유지 | 장기 기대 개선 | 입주까지 시간 필요 |
| 10·15 규제지역 | 다시 급감 | 가격은 상승 지속 | 현금부자 중심 | 갈아타기 어려움 | 거래 억제 강함 |
| 1·29 도심공급 | 제한적 | 즉각 억제 실패 | 핵심지 기대 유지 | 장기 공급 기대 | 사업속도에 좌우 |
| 2026 가계부채 | 대출수요 위축 | 상승폭 둔화 후 재확대 | 다주택 레버리지 약화 | 대출심사 부담 | 금융규제 지속 가능 |
| 6·30 추가규제 | 지정지역 거래 감소 예상 | 단기 관망 | 인접지 이동 가능 | 잔금·청약 혼선 | 풍선효과 여부 관건 |
Ⅴ. 2026년 7월 23일 현재 규제지역 총정리
1. 조정대상지역·투기과열지구
1.1 서울
서울 25개 자치구 전역
- 종로구
- 중구
- 용산구
- 성동구
- 광진구
- 동대문구
- 중랑구
- 성북구
- 강북구
- 도봉구
- 노원구
- 은평구
- 서대문구
- 마포구
- 양천구
- 강서구
- 구로구
- 금천구
- 영등포구
- 동작구
- 관악구
- 서초구
- 강남구
- 송파구
- 강동구
1.2 경기
2025년 10월 지정 12곳에 2026년 7월 3곳이 추가돼 현재 15곳이다.
기존 12곳
- 과천시
- 광명시
- 성남시 분당구
- 성남시 수정구
- 성남시 중원구
- 수원시 영통구
- 수원시 장안구
- 수원시 팔달구
- 안양시 동안구
- 용인시 수지구
- 의왕시
- 하남시
2026년 추가 3곳
- 용인시 기흥구
- 화성시 동탄구
- 구리시
2. 현재 주택담보대출 규제
주택담보대출 가능금액은 다음 중 가장 작은 금액으로 결정된다.
① LTV 한도
② DSR 한도
③ 주택가격별 총액한도
④ 금융회사 내부한도
2.1 주택가격별 대출 상한
서울 전역과 경기 규제지역에서 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 다음 한도가 적용된다.
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과~25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
실제 대출은 이 금액을 모두 받는 것이 아니라 LTV·DSR 계산 결과가 더 작으면 그 금액만 받을 수 있다.
2.2 LTV
무주택자·조건부 1주택자
규제지역에서는 일반적으로 LTV 40% 수준이 기본적으로 적용된다.
다주택자
수도권·규제지역에서 추가 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 LTV 0%다.
생애최초 구입자
생애최초라고 해도 수도권·규제지역에서는 6·27 대책에 따라 LTV 우대폭이 축소됐고, 전입의무와 총액한도를 함께 적용받는다.
2.3 DSR
총대출액이 일정 금액을 초과하는 차주는 은행권 기준 통상 DSR 40% 규제를 적용받는다.
DSR은 다음과 같이 계산한다.
연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연간소득 × 100
예를 들어 연소득이 1억 원이면 전체 대출의 연간 원리금 상환액이 원칙적으로 약 4,000만 원 이내가 되도록 관리한다.
2.4 스트레스 DSR
서울·경기 규제지역 주담대에는 미래 금리상승 위험을 반영한 스트레스 금리가 강화 적용된다.
실제 대출금리가 4%라고 하더라도 DSR 계산에서는 여기에 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금을 계산한다.
따라서 소득이 동일하더라도 다음 차주는 대출한도가 더 적을 수 있다.
- 변동금리 대출
- 혼합형 대출
- 만기가 짧은 대출
- 기존 신용대출이 많은 차주
2.5 전입의무
수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받은 경우 통상 6개월 이내 전입의무가 부과된다.
토지거래허가구역에서는 별도로 허가조건에 따른 실거주 의무도 적용된다.
2.6 전세대출
다음 유형은 제한될 수 있다.
- 소유권 이전을 조건으로 하는 전세대출
- 주택매수자의 갭투자를 지원하는 구조
- 다주택자의 전세대출
- 고가주택 보유자의 전세대출
- 전세보증금을 주택구입자금으로 활용하는 거래
2.7 생활안정자금·임차보증금 반환대출
생활안정자금 목적 대출을 받은 뒤 신규 주택을 구입하는 것은 제한된다.
임차보증금 반환을 위한 대출은 실수요 보호를 위해 예외가 인정될 수 있지만, 해당 자금이 다른 주택매입에 사용되면 규제위반이 될 수 있다.
2.8 다주택자 기존 대출
수도권·규제지역 아파트를 보유한 다주택자의 주담대는 원칙적으로 만기연장이 제한된다.
다만 임차인이 거주 중이거나 이미 매매계약이 체결된 경우 등에는 예외가 인정될 수 있다.
3. 토지거래허가구역 규제
3.1 적용지역
서울 전역과 경기 규제지역 15곳의 지정 대상 아파트 등에 적용된다.
2026년 7월 추가된 동탄구·기흥구·구리시는 2027년 12월 31일까지 토허구역으로 지정된 것으로 발표됐다.
3.2 허가대상
통상 다음 유형이 대상이 된다.
- 아파트
- 대상 아파트와 동일 단지에 포함된 연립·다세대주택
- 일정 면적 이상의 토지 또는 지분거래
- 법인·개인의 유상 매매
상속, 증여, 경매 등은 법적 성격에 따라 허가대상 여부가 달라질 수 있다.
3.3 실거주 의무
허가를 받아 아파트를 매수한 사람은 원칙적으로 직접 거주해야 한다.
일반적으로 다음 행위가 제한된다.
- 전세를 끼고 매수
- 매수 후 즉시 임대
- 단기 시세차익 목적 매수
- 법인의 투자용 매수
- 허가받은 목적과 다른 사용
통상 2년 실거주 조건이 붙을 수 있다.
3.4 허가절차
- 매매계약 체결 전 허가신청
- 자금조달계획과 이용목적 제출
- 관할 구청 심사
- 허가 후 계약 체결
- 정해진 기간 내 취득·전입
- 실거주 여부 사후점검
허가 전 조건부 계약을 체결하는 경우에는 “허가를 받지 못하면 계약을 무효로 한다”는 조건을 명확히 기재해야 분쟁을 줄일 수 있다.
3.5 위반 시
- 이행강제금
- 허가취소
- 형사처벌 가능성
- 계약효력 문제
- 향후 거래 제한
- 대출 회수 가능성
등이 발생할 수 있다.
4. 취득세 규제
주택 취득세는 보유주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 달라진다.
일반적인 구조는 다음과 같다.
| 무주택자가 1주택 취득 | 주택가격에 따라 일반세율 |
| 1주택자가 비조정지역 추가 취득 | 일반 또는 중과 가능성 검토 |
| 1주택자가 조정대상지역 추가 취득 | 2주택 중과 가능 |
| 2주택 이상 보유자가 추가 취득 | 높은 중과세율 가능 |
| 법인 주택취득 | 원칙적으로 높은 중과세율 |
다만 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택, 혼인·봉양 합가 등은 예외가 적용될 수 있다.
주의사항
조정대상지역 지정 전 계약했는지, 지정 후 잔금을 지급했는지에 따라 적용세율과 경과규정이 달라질 수 있다.
5. 양도소득세 규제
5.1 1세대 1주택 비과세
일반적으로 다음 요건을 검토한다.
- 1세대가 국내 1주택 보유
- 보유기간 요건 충족
- 조정대상지역 취득주택은 거주기간 요건 적용 가능
- 양도가액 12억 원 초과분은 고가주택 과세
- 부수토지 범위 충족
5.2 다주택자 중과
조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율에 추가세율이 붙을 수 있다.
정부가 중과 유예를 종료하면 매도시 세부담이 크게 늘어날 수 있으므로 취득·양도 시점과 주택 수 계산이 중요하다.
5.3 분양권·입주권
분양권과 조합원입주권은 실제 주택 수에 포함되는 범위가 넓어졌다.
보유기간이 짧으면 높은 단기양도세율이 적용될 수 있다.
6. 종합부동산세·재산세
6.1 재산세
매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과된다.
재산세는 지방세이며 공시가격과 공정시장가액비율을 기초로 산정한다.
6.2 종합부동산세
매년 6월 1일 기준으로 개인별 주택 공시가격 합계가 공제금액을 초과하면 과세될 수 있다.
일반적으로 다음을 구분한다.
- 1세대 1주택자
- 일반 1주택자
- 다주택자
- 법인
- 공동명의
- 상속주택·지방저가주택 특례
2026년 7월 현재 정부가 보유세 개편을 논의하고 있으나 구체적인 세율과 공제액 변화는 확정 발표를 확인해야 한다.
7. 청약 규제
투기과열지구와 조정대상지역에서는 다음 규제가 강화된다.
7.1 1순위 자격
- 청약통장 가입기간
- 지역별 예치금
- 세대주 여부
- 과거 당첨 여부
- 주택 보유 여부
등을 엄격하게 심사한다.
7.2 재당첨 제한
규제지역 당첨자는 일정 기간 다른 분양주택의 당첨이 제한될 수 있다.
7.3 전매제한
분양권 전매가 일정 기간 금지된다.
지역과 분양가상한제 적용 여부에 따라 전매제한 기간이 달라진다.
7.4 실거주의무
분양가상한제 적용 주택이나 특정 공공택지는 일정 기간 실거주 의무가 부과될 수 있다.
7.5 대출규제
분양 당시 중도금대출이 가능하더라도 입주 시 잔금대출로 전환할 때 6억·4억·2억 원 한도와 LTV·DSR이 적용될 수 있다.
따라서 분양계약 당시에는 가능했던 자금계획이 입주 시점에 부족해질 수 있다.
8. 재건축·재개발 규제
8.1 조합원 지위양도 제한
투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 제한될 수 있다.
재개발은 관리처분인가 이후 입주권 양도가 제한될 수 있다.
다만 상속, 이혼, 해외이주, 장기보유·장기거주 등 예외가 있다.
8.2 재건축 부담금
재건축으로 발생하는 초과이익에 대해 재건축초과이익환수 부담금이 부과될 수 있다.
부담금은 준공 시점 주택가액, 정상주택가격 상승분, 개발비용 등을 기준으로 계산된다.
8.3 안전진단·정비계획
정부는 공급확대를 위해 정비사업 절차 단축을 추진하지만, 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분 등 법적 절차는 여전히 필요하다.
8.4 토허제와 재건축
토허구역 내 재건축 아파트를 매수하는 경우 직접 거주 가능 여부가 중요하다.
이주·철거가 임박한 단지는 실거주 요건 충족이 어려울 수 있으므로 허가 가능 여부를 사전에 확인해야 한다.
9. 법인·사업자 규제
- 법인의 주택취득세 중과
- 법인의 종부세 기본공제 제한
- 법인 주택양도 추가과세
- 사업자대출의 주택구입 전용 금지
- 임대사업자 주담대 만기연장 제한
- 법인 자금조달계획 조사
- 특수관계인 간 거래 조사
- 편법증여·명의신탁 조사
정부는 국세청, 금융위원회, 경찰청과 공조해 이상거래와 자금출처를 조사하고 있다.
10. 임대차 규제
현행 임대차보호 제도의 핵심은 다음과 같다.
- 계약갱신요구권 1회
- 최초 2년+갱신 2년
- 갱신 시 임대료 인상률 5% 상한
- 전월세 신고제
- 보증금 반환보증
- 대항력과 우선변제권
- 임차권등기명령
토허구역 실거주 의무가 강화되면 기존 임차인이 있는 주택은 매매가 어려워질 수 있다. 정부는 다주택자의 매물을 무주택자가 매수하는 일부 거래에 대해 실거주 의무를 한시적으로 유예하는 예외를 도입했다.
Ⅵ. 실수요자 유형별 규제 영향
1. 무주택자가 서울 10억 원 아파트를 구입하는 경우
- 규제지역 LTV 적용
- 6억 원 총액한도 적용
- DSR 40% 적용
- 스트레스 DSR 적용
- 6개월 전입의무
- 토지거래허가 및 실거주 의무
- 자금조달계획서 제출
10억 원의 40%는 4억 원이므로 LTV 기준상 최대 4억 원이다. 소득에 따른 DSR 한도가 3억 원이면 실제 대출은 3억 원으로 줄어든다.
2. 무주택자가 서울 20억 원 아파트를 구입하는 경우
- LTV 40% 계산값: 8억 원
- 가격별 대출한도: 4억 원
- DSR 결과가 4억 원보다 낮으면 더 감소
따라서 최소 16억 원 이상의 자기자금과 취득세·중개보수 등 부대비용이 필요할 수 있다.
3. 무주택자가 서울 30억 원 아파트를 구입하는 경우
- LTV 계산값은 12억 원
- 그러나 주택가격별 한도는 2억 원
- 실제로는 거의 전액 현금구입 구조
고가주택 시장이 대출규제보다 현금유동성에 의해 움직이는 이유다.
4. 1주택자가 갈아타기 하는 경우
확인할 사항은 다음과 같다.
- 기존주택 처분조건
- 신규주택 전입의무
- 일시적 2주택 취득세
- 양도세 비과세 처분기한
- 토허구역 허가 가능 여부
- 기존 임차인 퇴거 시기
- 신규주택 잔금대출 가능액
갈아타기는 매도와 매수 시점이 어긋나면 일시적으로 2주택자가 되기 때문에 세금과 대출규제를 동시에 검토해야 한다.
5. 다주택자가 추가 매입하는 경우
- 규제지역 추가 주택구입 주담대 사실상 금지
- 취득세 중과 가능
- 양도세 중과 가능
- 종부세 증가
- 토허구역 실거주 필요
- 기존 주담대 만기연장 제한
- 자금출처 조사 가능성 증가
현재 제도는 다주택자의 추가 매수보다 기존 주택 처분을 유도하는 방향이다.
Ⅶ. 최종 평가
1. 정책적으로 가장 효과가 컸던 부분
가장 즉각적인 효과를 낸 정책은 대출규제와 토지거래허가제였다.
- 주담대 신청 감소
- 거래량 급감
- 갭투자 차단
- 다주택자 추가 매수 감소
- 고가주택 레버리지 축소
가 나타났다.
2. 정책의 가장 큰 한계
가장 큰 한계는 가격상승의 근본원인으로 지적되는 서울 선호지역의 입주물량 부족을 단기간에 해결하지 못했다는 점이다.
공급대책을 발표해도 실제 입주까지 수년이 걸리기 때문에 시장 참여자는 현재의 매물 부족과 전세가격을 더 중요하게 본다.
3. 규제의 역설
강한 규제는 다음과 같은 역설을 만든다.
대출 감소 → 거래 감소 → 매수자 감소
그러나 집주인도 매물을 회수 → 매물 감소 → 가격 하방경직성 강화
따라서 거래량은 크게 줄어도 가격이 반드시 하락하지 않는다.
4. 시장의 구조적 변화
현재 시장은 다음과 같이 재편되고 있다.
- 대출 의존 실수요자: 구매력 감소
- 고소득 맞벌이: DSR 범위 내 매수 가능
- 현금부자: 고가주택 시장 영향력 확대
- 다주택자: 신규매수보다 매도·증여·법인정리 검토
- 무주택자: 청약과 수도권 비규제지역으로 이동
- 투자수요: 상가·토지·경매·비규제지역으로 분산
5. 향후 가장 중요한 변수
앞으로 부동산시장은 다음 다섯 가지에 의해 결정될 가능성이 크다.
- 2026년 세제개편안에서 보유세가 얼마나 강화되는가
- 다주택자 양도세 중과가 실제로 어느 수준까지 적용되는가
- 9·7 및 1·29 공급대책이 실제 착공으로 이어지는가
- 한국은행의 금리인하와 주택담보대출 금리 변화
- 토지거래허가구역이 2026년 말 이후 연장되는가
Ⅷ. 최종 결론
이재명 정부의 부동산정책은 과거의 단일 규제 방식이 아니라 다음의 결합구조다.
금융규제 + 실거주 규제 + 규제지역 + 공급 확대 + 다주택자 매물 유도
정책은 거래량과 대출을 억제하는 데는 상당한 효과를 거뒀다. 그러나 서울 주택가격 상승 기대와 핵심지역 공급부족을 완전히 해소하지 못해, 가격은 규제 발표 후 일시적으로 둔화했다가 다시 상승하는 흐름을 반복하고 있다.
2026년 7월 현재 가장 중요한 특징은 다음과 같다.
- 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역
- 경기 15개 지역이 규제지역
- 해당 지역 대부분에 토지거래허가제 적용
- 주담대 한도 6억·4억·2억 원 차등
- 규제지역 LTV 40% 중심
- 다주택자 추가 주택구입 대출 제한
- 다주택자 기존 주담대 만기연장 제한
- 강화된 스트레스 DSR 적용
- 갭투자 사실상 차단
- 추가 세제개편 가능성 상존
따라서 현재 부동산 거래에서는 단순히 “집값의 몇 퍼센트까지 대출된다”는 계산만으로는 부족하다. 주택가격별 대출 상한, LTV, DSR, 스트레스 DSR, 토허제 실거주, 기존 주택 처분조건, 취득세와 양도세를 동시에 계산해야 한다.
참고한 주요 자료
국토교통부의 10·15 주택시장 안정화 대책과 규제지역 추가 지정, 금융위원회의 6·27 가계부채 관리 강화방안 및 2026년도 가계부채 관리방안, 정부 공급대책 후속자료, 서울시 주택시장 통계와 한국부동산원 통계를 중심으로 작성했다.
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